C'est une croissance dont le marché immobilier se serait bien passé. En vingt ans, le nombre de demandeurs d'un HLM a plus que doublé, passant de 1,1 million de ménages en 2004 à 2,7 millions de ménages en 2024. La tendance reflète la difficulté accrue de nombre de locataires à se loger dans le parc privé.

« Les loyers ont augmenté plus vite que le revenu des locataires. Les ménages n'arrivent plus à trouver de solutions pour se loger dans le parc privé et ils font donc une demande de logement social », analyse Pierre Madec, économiste et spécialiste du logement à l'Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE).

Cette situation réduit aussi le taux de rotation du parc social, c'est-à-dire le pourcentage de logements libérés d'une année sur l'autre dans le parc HLM. Il est passé de 10,3 % en 2011 à 7,3 % en 2023. « Les écarts de loyer entre un logement social et un logement privé en Ile-de-France, sont de deux et demi à trois et demi en moyenne. La possibilité de sortir du parc social est absolument inaccessible pour l'écrasante majorité des locataires », précise Anne-Katrin Le Doeuff, directrice de l'Union sociale pour l'habitat d'Ile-de-France (Aorif).

Voilà pour la demande. Pour ce qui est de l'offre, la situation est tout aussi critique. En 2023, environ 83.000 agréments, des autorisations administratives, ont été délivrés pour la construction de logements sociaux. On est très loin des 123.000 atteints en 2016.

La difficulté à produire des HLM s'explique par plusieurs facteurs, mais le premier d'entre eux, sur lequel s'accordent l'ensemble des bailleurs sociaux, est la RLS, ou réduction de loyer de solidarité. Introduite en 2018 pour compenser la baisse des APL, cette mesure a obligé les bailleurs à diminuer les loyers, qui sont pourtant leurs principales sources de revenus.

« On demande depuis de nombreuses années sa suppression afin de retrouver des moyens de production plus importants », poursuit Anne-Katrin Le Doeuff. Pour l'instant, le gouvernement semble plutôt se diriger vers une baisse de la RLS à compter de 2025. Suffisant pour inverser la situation ?

Quelques sources qui nous ont aidé pour ce sujet :

• Hlm en chiffres - Edition 2024 - Repères n°136 https://www.union-habitat.org/centre-de-ressources/economie-financement/hlm-en-chiffres-edition-2024-reperes-ndeg136
• Taille des ménages - Données annuelles de 1968 à 2021 https://www.insee.fr/fr/statistiques/2381486#:~:text=graphiqueTaille%20des%20m%C3%A9nages%20%3A%20nombre,16%20personnes%20par%20r%C3%A9sidence%20principale.
• 54% des ménages résidants en France métropolitaine sont éligibles aux logements PLUS https://www.ancols.fr/publications/statistiques-etudes/54-des-menages-residants-en-france-metropolitaine-sont-eligibles-aux-logements-plus
• Bilan triennal SRU 2020-2022 https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/documents/DHUP_Fiche%20synth%C3%A8se%20SRU_BT%2020-22%20publication_PH%20mis%20en%20page.pdf

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